En copropriété, les assemblées générales sont des moments clés où les décisions importantes sont prises pour la gestion et l’entretien des biens communs. Ces réunions sont soumises à des règles strictes concernant les listes et les quorums de présence, le droit de vote, ainsi que les majorités requises pour prendre des décisions.
La liste de présence et le droit de vote :
Avant le début de la séance, le syndic et le président de l’assemblée générale ont la responsabilité de vérifier l’identité des personnes présentes ainsi que leurs procurations. Sur cette base, le syndic établit une liste comprenant le nom des copropriétaires présents ou représentés ainsi que leurs quotes-parts dans l’immeuble.
Chaque propriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes du bâtiment. Cependant, si une personne est mandatée par l’association des copropriétaires pour réaliser une mission, elle ne peut pas participer aux délibérations ni aux votes de celle-ci.
Les quorums de présence :
L’assemblée générale ne peut délibérer valablement que si plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et qu’ils possèdent au moins la moitié des quotités dans les parties communes. Toutefois, l’assemblée peut également délibérer valablement si les copropriétaires présents ou représentés possèdent plus de ¾ des quotes-parts dans les parties communes.
Si aucun de ces deux quorums n’est atteint, une seconde assemblée générale sera convoquée dans un délai d’au moins 15 jours mais elle ne sera plus soumise au respect des quorums de présence pour délibérer valablement.
Les majorités requises lors des votes :
Les décisions sont prises à la majorité absolue (50% + 1) des voix, sauf si la loi exige une majorité qualifiée pour les cas qui suivent :
A la majorité des 2/3 des voix :
- Toute modification liée aux statuts qui concerne uniquement l’usage et la jouissance des parties communes.
- Tous les travaux affectant les parties communes, à l’exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires qui peuvent décidés à la simple majorité absolue (50% + 1).
- Du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.
- Moyennant une motivation spéciale, l’exécution des travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques sera assurée par l’association des copropriétaires.
A la majorité des 4/5ème des voix :
- Ne pas constituer un fond de réserve d’au moins 5% de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent.
- Toute autre modification aux statuts dont la modification de la répartition des charges de copropriété.
- La modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci.
- La reconstruction de l’immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle.
- L’acquisition d’un bien immobilier destiné à devenir commun tels que l’achat d’un terrain ou d’un mur mitoyen.
- La vente d’une conciergerie ou la constitution d’une servitude.
- La modification des statuts pour la création d’une association partielle, disposant de la personnalité juridique.
- La division d’un lot ou la réunification d’un ou plusieurs lots.
- La démolition et la reconstruction totale de l’immeuble, motivée par des raisons de salubrité et de sécurité.
A l’unanimité des voix :
- Toute modification de la répartition des quotes-parts de la copropriété et ce moyennant la production d’un rapport d’un notaire, géomètre, architecte ou agent immobilier.
- La démolition et la reconstruction totale de l’immeuble pour un motif autre que la salubrité et la sécurité.
- La dissolution de l’association des copropriétaires.
Comprendre et respecter ces règles de vote en assemblée générale est essentiel pour assurer une gestion efficace et équitable des copropriétés, tous en protégeant les intérêts de chaque copropriétaire.